Всем привет! С вами Вероника Ларина, автор блога «Все о недвижимости». Сегодня я расскажу вам о том, как правильно купить квартиру и какие существуют риски покупателя недвижимости.

Вопрос покупки недвижимости встает в полный рост, когда изменяются жизненные обстоятельства: меняется состав семьи, люди хотят переехать в определенный район, разменять большую квартиру, либо наоборот увеличить свое жизненное пространство, приобретая более просторную квартиру.

Вопрос как правильно купить квартиру по разному реализуется на первичном и вторичном рынке. Первичный рынок – это покупка новостройки от застройщика. Вторичный рынок – это рынок готового жилья, продажа от собственника. Как риэлтор компании Жилфонд могу помочь вам купить квартиру и на первичном, и на вторичном рынке.

Данная статья посвящена исследованию вопроса, как правильно купить квартиру на вторичном рынке и какие при этом существуют риски покупателя.

В наш бурный 21 век, чтобы восстановиться и душевно отдохнуть, прямо таки необходимо время от времени выезжать за город отдохнуть на природе. И тогда появляется необходимость в покупке загородного дома или дачи. Не будете же вы все время отдыхать у друзей, верно?

Перед владельцами автомобиля также рано или поздно встает вопрос о домике для своего железного друга. Согласитесь, намного приятнее спуститься на лифте в отапливаемую парковку, где тепло и сухо, чем откапывать свою машину из сугроба.

И вот тут мы переходим к главному: что необходимо знать и уметь покупателю, чтобы совершить выгодную покупку, максимально быстро купить квартиру, дом, дачу или парковку и минимизировать риски покупателя.

Чтобы выгодно и быстро купить недвижимость, покупателю необходимо:

1. Выделить достаточное время на просмотр сайтов о недвижимости и поиск нужных вариантов.

2. Иметь четкое представление о местонахождении заинтересовавших объектов и объективности предлагаемой цены.

3. Знать какие документы должен предоставить продавец недвижимости перед сделкой купли-продажи и уметь проводить юридическую экспертизу представленных документов и справок.

4. Уметь договариваться о возможности просмотра квартиры и разумном торге.

5. Быть мобильным, хорошо ориентироваться в городе.

6. Быть готовым к многочисленным рискам при покупке квартиры: финансовым, юридическим и моральным.

7. Если недвижимость приобретается в ипотеку, уметь подготовить весь необходимый пакет документов.

И это только небольшая часть айсберга, так как каждый участник сделки купли-продажи недвижимости заинтересован в удовлетворении своих собственных интересов. И каждый тянет одеяло на себя. Покупатель хочет заплатить наименьшую цену при покупке квартиры, а продавец хочет получить за свою недвижимость наибольшую цену.

В той точке, где продавец и покупатель договорятся о цене, и произойдет сделка. И вот тут вылезают те самые подводные камни или, проще говоря, риски покупателя квартиры на вторичном рынке.

Рассмотрим все риски покупателя недвижимости по порядку.

1. Покупатель деньги отдал, документы сдали на регистрацию, а право не зарегистрировано. Случилась приостановка регистрационных действий. Это может быть по нескольким причинам.

А) У продавца есть задолженность перед судебными приставами и, в связи с этим, наложен запрет на совершение регистрационных действий с недвижимостью. Известны случаи, что даже за неуплату небольшой суммы штрафа от ГИБДД накладывался запрет на совершение регистрационных действий.

В этом случае необходимо погасить задолженность, взять у пристава Постановление о прекращении исполнительного производства и идти снимать обременение в МФЦ (Многофункциональном центре).

Б) Другой случай, когда объект недвижимости находится в обременении. Иначе в залоге у банка в связи с невыплаченной ипотекой. Пока обременение не будет снято либо деньгами продавца, либо деньгами покупателя, сделку купли-продажи проводить нельзя.

На практике в каждом банке существуют свои сроки выдачи закладной: от 3-х до 30 дней. Участникам сделки здорово повезет, если закладная не будет продана другому банку и будет храниться в том же городе, где находится объект недвижимости.

В этом случае продавец пишет заявление о досрочном гашении ипотеки. Это можно сделать либо в своем личном кабинете, либо посетив офис банка. Затем вся сумма оставшегося кредита оплачивается. Кредит закрывается и все участники сделки ждут, когда банк выдаст закладную продавцу.

После этого продавец сдает закладную в МФЦ на снятие обременения. Это занимает 3-5 рабочих дней. И регистрация сделки возобновляется.

Чем рискует покупатель в этой ситуации?

Чаше всего снятие обременения по ипотеке происходит деньгами покупателя. И если процедура выдачи закладной и регистрации сделки затягивается во времени, есть риск того, что кто-либо из участников сделки прекратит свой путь земной. И тогда уже открывается тема наследования имущества, а это совсем другая история.

2. Покупатель приобретает квартиру, полученную по наследству. Конечно, это может быть не только квартира, но и любой другой объект недвижимости: дом, парковка, дача.

С момента смерти наследодателя должно пройти не менее 6 месяцев. Только по истечении этого срока можно продавать объект недвижимости. А за эти 6 месяцев все ближайшие родственники, которые могут претендовать на наследство, заявляют свои права.

В чем риски покупателя при покупке наследственного имущества?

Дело в том, что даже по истечении 6 месяцев может появиться наследник, который скажет, что только сейчас узнал о том, что у него открылось наследство. Потребует выделить свою долю, и если квартира была продана, сделку признают недействительной. Покупатель останется в этом случае и без денег и без квартиры. И я еще не затрагиваю тему откровенного мошенничества с наследуемым имуществом, так как это тема отдельной статьи. Следите за обновлениями блога!

3. Риски при покупке приватизированной квартиры.

Приватизация – это переход из государственной собственности в частную. Если люди много лет проживали в муниципальном жилье, и им понадобилось его продать, то в первую очередь, они должны приватизировать свою квартиру. Все прописанные в квартире граждане, включая несовершеннолетних детей, должны участвовать в приватизации. Но некоторые родители сознательно препятствуют этому.

В чем риски при покупке приватизированной квартиры?

Спустя годы, уже повзрослевшие дети, которых обошли при приватизации, могут предъявить свои права и договор купли-продажи такой квартиры признают недействительным. Как правильно купить квартиру в этом случае? Заказывать архивную выписку и изучать особенно тщательно договор о приватизации.

4. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке, где использовался материнский капитал.

Материнский (семейный) капитал в России получают матери, у которых с 1 января 2007 года родился второй или третий ребенок. Программа материнский капитал была направлена на улучшение демографической ситуации в нашей стране. А получилось ли это, читайте в моей статье.

Срок действия Программы материнский капитал до 31 декабря 2021 года. Согласно Программе семья, где родился второй или третий ребенок, получает сертификат на 453 тысячи рублей. Эту сумму возможно использовать на улучшение жилищных условий, в том числе на покупку недвижимости.

Если покупка квартиры происходит за наличные средства + материнский капитал, то доли детям выделяются в приобретаемой квартире сразу. Если покупка недвижимости происходит с привлечением кредитных средств, в ипотеку, то родители дают нотариальное обязательство выделить доли детям после того, как погасят ипотеку.

Как правильно купить квартиру в этой ситуации?

В первую очередь необходимо учесть фактор времени. Иногда проходит весьма продолжительное время, пока будет выдана закладная и родители выделят доли детям. Так как все эти процессы подлежат государственной регистрации в Росреестре. Причем в строгой очередности. Вначале снимается обременение банка, затем выделяются доли детям.

После выделения долей, необходимо взять разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Причем это разрешение будет получено только в том случае, если жилищные условия детей в результате продажи улучшатся. То есть нужно предоставить в органы опеки и попечительства документы на покупаемую квартиру, в которой доли детей будут больше, чем в продаваемой квартире. Либо открыть банковские счета на имя детей и положить на них денежную сумму, эквивалентную доли ребенка. В общем, суета еще та!

На практике чаще всего бывает так, что гашение ипотеки происходит деньгами покупателя. Весь процесс выделения долей и получения разрешения органов опеки занимает время и при этом неясно, даст ли опека разрешение на продажу? Вот и оцените степень риска, если вы покупатель.

Хорошо, когда продавцы находят возможность погасить ипотеку своими деньгами, но это происходит очень редко. И если на каком-то этапе что-то пошло не так, возвращать свои деньги покупателю придется долго.

Реалии сегодняшнего рынка недвижимости таковы, что 80% жилья приобретается с использованием кредитных средств. И продажа квартир с обременением сегодня обычное дело. Часто жизненная ситуация людей, купивших квартиру в ипотеку меняется и они выставляют квартиру на продажу с обременением, не выплатив банковский кредит. У нас в Жилфонде есть случаи, когда квартира продается по цене кредита. Здесь вообще колоссальный риск покупателя.

Вывод прост. Чтобы безопасно и правильно купить квартиру, минимизировать риски покупателя во всех вышеназванных случаях, лучше всего обратиться к профессионалам в агентство недвижимости. Именно эксперт, осуществляющий юридическое сопровождение сделки, досконально проверит документы продавца, сделает все необходимые запросы и копии документов.

Именно агентство при заключении Предварительного договора поможет определить все детали сделки и установит примерные сроки выхода на сделку. Обращайтесь к нам в офис на Доватора 15 в Новосибирске. Помогу вам выбрать и купить квартиру с минимальными рисками!

Если вы иногородний покупатель, мы работаем дистанционно! Помогу оформить кредитное решение и подобрать интересующий вас вариант недвижимости для покупки. Пишите на почту на странице Обратная связь. В письме кратко изложите критерии выбора объекта, ваш регион пребывания и укажите свои контакты для обратной связи. В течение суток я свяжусь с вами.

Таким образом, вы узнали как правильно купить квартиру и основные риски покупателя недвижимости на вторичном рынке. Высказать свое мнение о статье и задать свои вопросы вы можете в комментариях ниже. Буду благодарна, если поделитесь моей статьей в соцсетях! Быть может вашим друзьям тоже интересно узнать как правильно купить квартиру?

Автор: Вероника Ларина

Главная страница

Ларина Вероника

Вы прочитали " Как правильно купить квартиру — риски покупателя " Сейчас к статье пока один комментарий. 
Хотелось бы прочитать Ваше мнение в комментариях.
И конечно же буду ОЧЕНЬ признательна Вам за рекомендацию в Ваших социальных аккаунтах!